Cos’è il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il compromesso di vendita, chiamato anche contratto preliminare, è un vero contratto che solitamente viene redatto da un venditore e un acquirente al fine di obbligare entrambe le parti alla successiva stipula di un contratto definitivo per la compravendita di un immobile. Solitamente il compromesso di vendita viene vista come opzione per impegnare le parti in un acquisto che momentaneamente non può essere finalizzato. Numerose possono essere le cause di questa proroga: la ricerca di un finanziamento o la consegna di un nuovo immobile, ad esempio.

Importante è sottolineare che la sottoscrittura di un contratto preliminare di compravendita non implica il passaggio di proprietà dell’immobile, che avverrà unicamente con il contratto definitivo. Il compromesso di vendita, inoltre, si differenzia anche dalla proposta di acquisto in quanto obbliga entrambe le parti alla sottoscrizione di un contratto futuro di compravendita.

Il contratto del compromesso preliminare di compravendita ha necessità di essere il più dettagliato possibile al fine di tutelare maggiormente le parti nel caso in cui uno dei due si rifiutasse di procedere.

Ecco gli elementi fondamentali da verificare e includere in un compromesso di vendita:

• Specifiche della vendita quali prezzo, indirizzo, descrizione dell’immobile e dati del Catasto. Dal 1° luglio 2010 in seguito al D.L. 31 maggio 2010 n.78 la commerciabilità dei fabbricati è subordinata all’attestazione di conformità dei dati e delle planimetrie catastali. Questa non sarebbe prevista nella redazione del compromesso ma risulta fondamentale per adempire al compromesso stesso. Nel caso di irregolarità catastali il venditore ha il dovere di regolarizzare;
• È importante verificare la reale proprietà dell’immobile ovvero se il venditore che stipula il compromesso di vendita è il reale proprietario dell’abitazione. È necessario verificare che sia in possesso di un atto di acquisto al fine di accertare la presenza di ipoteche o servitù;
• È importante verificare la regolarità edilizia dell’immobile;
• È bene leggere il regolamento condominiale prima di redigere il preliminare di compravendita, al fine di verificare la presenza di lavori straordinari o spese condominiali non saldate;
• Certificazione energetica: il proprietario ha l’obbligo di disporre l’attestato di prestazione energetica;
• Verificare il regime patrimoniale delle parti e le capacità giuridiche dei medesimi;
• Verificare la conformità degli impianti alle norme di sicurezza, delle normative delle modalità costruttive, vincoli urbanistici, culturali, ambientali o paesaggistici.

Anche il compratore deve sottostare ad alcuni obblighi all’interno di un preliminare di compravendita:

• Confermare che l’immobile è conforme alle planimetrie catastali;
• Comunicare eventuali agevolazioni di prima casa e crediti di imposta;
• Comunicare se ha usufruito di un mediatore (come ad esempio un’agenzia immobiliare);
• Fornire certificato di stato libero o estratto dell’atto di matrimonio;
• Eventuali certificati notarili circa vendite di precedenti immobili;
• Copia di bonifici o ricevuta di pagamento della caparra, prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.

È necessario che all’interno del compromesso di vendita vengano stabilite tutte le forme di pagamento con relative scadenze. Nel redigere il preliminare di compravendita, è importante scrivere chiaramente se la somma di denaro versata prima del rogito corrisponde alla caparra confirmatoria o ad un acconto. In ogni caso, i pagamenti possono avvenire solo tramite assegni non trasferibili o bonifici bancari.

È importante che queste voci siano incluse nel compromesso di vendita senza possibilità di essere omesse, incomplete o false al fine di evitare pesanti sanzioni e per far sì che il contratto sia tassato sul valore fiscale dell’immobile e non su quello commerciale.

Altra informazione essenziale da inserire in un preliminare di compravendita è quella della scadenza per la firma del contratto di vendita. Tale data garantisce che né il venditore né il compratore possano ultimare la vendita prima della scadenza della data se le due parti non sono d’accordo e stabilisce inoltre che dopo tale scadenza, e con un preavviso di 15 giorni, entrambi i soggetti possono richiedere all’altra parte di firmare il contratto di vendita.

Il compromesso di compravendita oltre ad avere un contenuto specifico deve rispettare anche dei criteri di forma. Nello specifico è necessario che abbia la stessa forma prescritta per il contratto definitivo. È necessario che sia sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata giudizialmente.

Nel caso di inadempimento del compromesso di vendita, ovvero se una delle due parti decidesse di non rispettare quanto disposto all’interno del documento, l’articolo 2932 del Codice Civile viene in aiuto. Questo articolo prevede infatti l’esecuzione in forma specifica ossia il passaggio della proprietà all’acquirente che si disporrà a pagare il prezzo pattuito.

Esistono tuttavia altri strumenti per la tutela della parte lesa:

• Il non inadempiente potrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni;
• In caso di una caparra confirmatoria, si potrà fare ricorso alla richiesta di recesso del contratto con la restituzione della caparra versata.

Queste ultime due soluzioni, benché utili nel caso in cui non si possa fare ricorso all’esecuzione in forma specifica (nel caso in cui l’immobile risulta ancora non edificato, ad esempio), non sono cumulabili e sarà quindi necessario propendere per una delle due.

La caparra appena citata, viene di solito stipulata dal venditore al fine di dimostrare la serietà della sua proposta. In caso di inadempimento del preliminare di compravendita abbiamo già descritto le modalità di recupero, ma nel caso in cui il compromesso di vendita vada a buon fine e si sottoscriva il contratto di vendita, la caparra verrà scalata dal prezzo di vendita dell’immobile.

Un caso un po’ particolare di compromesso, è quello riguardante un immobile ancora da costruire. Il D.L. 20 giugno 2005 n. 122 prevede:

• Il venditore è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione come garanzia di tutte le somme incassate dal venditore fino al passaggio di proprietà. In caso di mancata fideiussione, il compromesso verrà considerato nullo;
• Il venditore è obbligato a consegnare al momento della stipula di un contratto di compravendita, una polizza assicurativa indennitaria della durata di 10 anni per garantire il risarcimento di danni materiali dell’immobile compresi danni a terzi;
• Obbligo di conformare il compromesso alla legislazione vigente in fatto di acquisto stabile in costruzione.

Il decreto legislativo, però, trova conferma e attuazione solo nel caso in cui ci siano determinati presupposti quali:

• Presupposto soggettivo: il venditore deve essere un costruttore che agisce come impresa e acquirente sia una persona fisica;
• Presupposto oggettivo: gli immobili devono già aver ricevuto il permesso per essere costruiti ma che debbano ancora essere edificati;

Non rientrano nel caso di immobili ancora da costruire tutti quelli il cui progetto edificatorio è già stato predisposto ma non ancora presentato agli Uffici del Comune e i compromessi che riguardano edifici per i quali è già stata chiesto il rilascio di agibilità.

Intervento mediatore

Molto spesso le trattative alla compravendita di un immobile sono accompagnate dalla presenza di un mediatore immobiliare il cui ruolo può anche solo consistere nel mettere in contatto venditore e compratore, azione questa che gli conferisce il diritto di provvigione da entrambe le parti. La provvigione di solito viene calcolata in percentuale sul prezzo concordato tra le parti. Viene retribuito solo il mediatore regolarmente iscritto al ruolo degli agenti d’affari in mediazione.

Trascrizione

Il contratto preliminare è un accordo privato tra le parti e l’obbligo giuridico che ne deriva coinvolge solo i soggetti. Essendo un accordo privato, nel caso in cui il venditore decidesse di vendere il medesimo immobile ad altre persone o iscrivesse ipoteche sull’immobile non è possibile chiedere al giudice di invalidare la vendita o la richiesta di ipoteca ma solo il risarcimento dei danni.

Stessa cosa vale nel caso in cui il venditore subisca da parte di terzi, azioni sull’immobile oggetto del compromesso di vendita. Non è, quindi, obbligatoria la firma di un notaio anche se la trascrizione nei Registri Immobiliari è fortemente consigliata per difendere i diritti dell’acquirente dai rischi appena descritti. La trascrizione ha valore retroattivo facendo risalire la validità dell’atto definitivo a quella della stipula del compromesso.

La trascrizione, inoltre, difende i diritti dell’acquirente anche in caso di inadempimento del compromesso o di fallimento del venditore. Colui che avrebbe dovuto comprare l’immobile, infatti, risulta avere diritti privilegiati e ha diritto di essere preferito ad altri. Tali diritti risultano essere effettivi solo se la trascrizione del compromesso è avvenuta ad un anno di distanza dall’accordo della conclusione del contratto preliminare e in ogni caso non oltre i 3 anni dalla trascrizione del compromesso.

La trascrizione quindi è opportuna nel caso in cui:

• Passi tanto tempo tra la stipula del compromesso di vendita e quella del contratto definitivo;
• Se l’importo da versare come caparra è consistente;
• Se c’è il rischio di azioni di terzi;
• Nel caso in cui il venditore possa rendersi insolvente.

La trascrizione implica che il notaio renda autentico il compromesso trascrivendolo nei Registri Immobiliari entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso. Essendo un atto pubblico, la trascrizione è soggetta al pagamento di un’imposta di registro di importo pari a 200 euro e, inoltre, dovranno essere versati ulteriori 35 euro per i diritti di trascrizione.

Nel caso in cui non si ricorresse ad un notaio, il compromesso ha comunque l’obbligo di essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula del compromesso. In questo caso, alla già indicata precedentemente imposta di registro di 200 euro, si aggiunge un’imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra.

In aggiunta, indipendentemente dalla scelta fatta riguardo la trascrizione, nel caso in cui ci sia un acconto si dovrà pagare anche l’imposta del 3% su tale acconto.

N.B.: Dal primo gennaio 2006, su richiesta delle parti, la tassazione viene fatta sul valore fiscale della casa ricavato dalla rendita catastale.

Riuscire a scrivere un contratto preliminare di compravendita che riesca a soddisfare tutte le richieste di conformità senza incappare nel rischio di dimenticare qualcosa, pare davvero difficile. Non solo molti sono i certificati richiesti ma numerosi sono anche i controlli necessari da compiere per verificare il buono stato dell’immobile e la ricerca di eventuali problematiche.

Per questo il consiglio di molti e, soprattutto, del Consiglio nazionale del Notariato, è quello di affidarsi a professioni (notai e mediatori) che benché possano da una parte risultare come un’ulteriore spesa, dall’altra impediscono gravi conseguenze che potrebbero gravare sulle vostre finanze e mettere a rischio l’immobile oggetto del compromesso.