Vantaggi, costi e significato dell’accollo del mutuo: come funziona e cos’è il mutuo con accollo

Può accadere che durante la ricerca di un immobile da acquistare ci si imbatta in una proprietà già coperta da un mutuo: in questi casi la via più frequentemente seguita è quella dell’accollo del mutuo che consiste nel subentrare negli obblighi assunti dall’acquirente originario e sorti con la concessione del mutuo da parte della banca.

Casi di questo tipo sono infatti piuttosto frequenti e possono nascere anche da particolari esigenze legate al mutamento delle condizioni del mutuatario: ciò può accadere, ad esempio, nel caso di separazione tra due coniugi o conviventi, qualora un costruttore venda un immobile per la cui costruzione ha richiesto un finanziamento o più semplicemente nel caso in cui si intenda cambiare casa.

L’accollo del mutuo, o subentro nel mutuo, è specificatamente disciplinato dall’articolo 1273 del Codice Civile, che recita testualmente:

“Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta”.

L’accollo del mutuo prevede quindi che un soggetto intenda subentrare ad un mutuatario nel rimborso delle somme erogate dall’istituto di credito per l’acquisto di un immobile. In questo senso si configurano così 3 soggetti che prendono il nome di accollato, accollante e accollatario.

L’accollato è colui che in origine ha richiesto il finanziamento alla banca e che ora si trova nella condizione di voler cedere il proprio debito contestualmente alla vendita dell’immobile.

L’accollante è colui che subentra all’accollante nel rimborso del mutuo. L’acquirente diventa così titolare di una serie di obblighi quali il rimborso delle rate secondo il piano di ammortamento e adempiere ad altri obblighi eventualmente previsti dal contratto.

L’accollatario è il creditore, l’istituto di credito che ha erogato inizialmente il finanziamento al mutuatario e che ha quindi reso possibile l’acquisto originario.

Il mutuo con accollo si configura quindi come un contratto che viene stipulato tra l’accollato e l’accollante, quindi tra colui che intende vendere l’immobile, e quindi cedere il proprio mutuo con la banca, e colui che intende acquistarlo. In Italia le tipologie di accollo a cui tendenzialmente si fa ricorso sono due: accollo cumulativo e accollo liberatorio.

Cos’è l’accollo cumulativo del mutuo

La prima delle due tipologie di accollo è l’accollo cumulativo (o non liberatorio) nel quale il mutuatario originario non viene liberato totalmente dai sui obblighi con l’istituto di credito che ha erogato il finanziamento.

I responsabili del debito sono così sia l’accollante che l’accollato, con l’accollato che rimane obbligato in solido e sarà chiamato a rimborsare le rimanenti rate solo qualora l’accollante non adempia alle sue obbligazioni.

Accollo liberatorio: significato e vantaggi

L’accollo liberatorio invece, a differenza dell’accollo cumulativo, libera l’accollato da ogni obbligo e trasferisce completamente il debito all’accollante. Questo tipo di accollo è sicuramente più vantaggioso per l’accollato il quale non si trova più a dover rispondere dell’obbligazione nel caso in cui l’accollante non sia in grado di adempiere.

Per evitare la nullità del contratto è necessario che, al momento della stipula del contratto tra accollato e accollante, sia fatta espressiva richiesta di avvalersi dell’accollo liberatorio.

Accollo del mutuo del costruttore

Come detto, può capitare che in alcuni casi l’accollato sia il costruttore, l’impresa edilizia che si è occupata della realizzazione della casa. Questo capita spesso qualora si acquisti una casa appena costruita, dove l’azienda edilizia ha, prima di incominciare i lavori, richiesto un finanziamento per coprire le spese di costruzione, acquistare i materiali necessari e pagare gli operai.

In fase di acquisto, il costruttore può proporre all’acquirente di accollarsi una parte del finanziamento per evitare, da un lato, che il futuro proprietario richieda un mutuo presso un’altra banca e, dall’altro, per recuperare un po’ di liquidità da reinvestire eventualmente in un nuovo progetto immobiliare. In questa maniera, accettando l’accollo del mutuo edilizio, si va a coprire una parte del finanziamento concesso al costruttore.

Se si decide di intraprendere questa modalità è necessario sapere che si può ottenere la copertura dell’80% del valore della casa, mentre la restante parte, il 20%, dovrà essere coperto dall’acquirente con fondi liquidi.

Accettando l’accollo del mutuo edilizio non sarà necessario richiedere l’iscrizione di una nuova ipoteca sull’immobile in quanto è già gravante sulla casa per via del finanziamento ottenuto dal costruttore, a differenza di quanto accadrebbe con l’apertura di un nuovo mutuo.

Non necessariamente si acquista una casa appena costruita e in questo caso ci si trova a contrattare direttamente con il proprietario di casa.  Trattando direttamente con un privato sarà necessario prestare particolare attenzione per evitare di accollarsi un mutuo a condizioni meno vantaggiose rispetto a quelle che si avrebbero accendendo un nuovo mutuo presso una banca.

Per evitare questa evenienza è necessario prendere visione della documentazione e del contratto rilasciato in fase di concessione del finanziamento al mutuatario originale e, nel caso, chiedere il supporto di un esperto che sappia interpretare e valutare gli aspetti più tecnici.

Vi sono una serie di vantaggi legati all’accollo del mutuo. Scegliendo questa procedura l’accollante non dovrà richiedere un nuovo finanziamento e potrà risparmiare sulle spese tipiche collegate all’apertura di un mutuo.

Inoltre, con l’accollo cumulativo, tendenzialmente non si hanno particolari problemi con la banca creditrice in quanto nel caso in cui l’accollante risulti inadempiente potrà comunque contare sulla presenza dell’accollato che risponde in solido dell’obbligazione originaria.

Per quanto riguarda l’accollato il vantaggio consiste nel non dover rimborsare tutto il finanziamento originariamente ottenuto, liberandosi dell’obbligazione rimanente al momento della vendita della casa.