Il mercato immobiliare in Italia negli ultimi anni ha rallentato la sua crescita e nelle grandi città le quotazioni sono aumentate solamente dello 0.6%. Anche il mercato delle locazioni tira il freno ormai da alcuni semestri e i canoni di locazione, nello stesso periodo, sono rimasti praticamente stabili (+0.2% i canoni di locazione per i bilocali e 0% quello per i trilocali nelle grandi città).
Sul mercato finanziario la crisi sui mutui ha fatto sentire i suoi effetti contribuendo a rendere più “difficile” l’ottenimento di un mutuo. Con uno scenario del genere ci si chiede se sia il caso di comprare o di affittare l’abitazione. Non si può dare una risposta univoca. Le variabili che entrano in gioco, in una scelta di questo tipo, sono numerose (capitale iniziale a disposizione, eventuale investimento alternativo, orizzonte temporale di riferimento, necessità personali).
Esempio : acquisto di immobile con mutuo a tasso fisso.
Per equità abbiamo considerato la rata del mutuo e il canone di locazione di importo simile. Per l’acquirente si sono considerati i costi di acquisto dell’immobile e di accensione del mutuo, i costi capitalizzati legati alla proprietà dell’immobile (Ici, manutenzione straordinaria, assicurazione), le rate mensili ed il beneficio fiscale della detrazione degli interessi su mutuo. Abbiamo ipotizzato un tasso medio di crescita del mercato immobiliare del 2%.
Per l’inquilino si sono considerate le uscite relative ai canoni di locazione, rivalutati annualmente in base all’Istat e le tasse legate alla registrazione del contratto. Inoltre si ipotizza che il surplus (ovvero la differenza positiva tra l’importo del canone e l’importo della rata) sia investito. Alla fine del periodo temporale considerato chi ha acquistato l’immobile ha un guadagno superiore rispetto a chi ha scelto la locazione. A parità di tutte le variabili e riducendo l’orizzonte temporale di riferimento il gap tra i due si affievolisce.
Questo è solo un esempio.
Basta che le variabili di riferimento cambino ed i risultati ottenuti potrebbero essere diversi. In linea generale il mercato immobiliare nel medio lungo termine ha sempre preservato il valore dell’immobile. Inoltre la tendenza in Italia è quella di “comprare casa”, perché è considerato un investimento “tranquillo” ed ha una valenza psicologica legata all’appartenenza sociale e alla sicurezza.

La domanda da porsi prima di stipulare un atto di mutuo e’: “sarò sempre in grado di pagare le rate?”
Come si calcola il livello di “sostenibile” della rata?
Il calcolo può essere fatto in modi diversi:
Se il mutuo e’ a tasso fisso con rate sempre uguali nel tempo, il metodo piu’ semplice e’ prendere le proprie entrate mensili e moltiplicarle per il 35%. Il 35% del reddito e’ indicato come proporzione congrua delle entrate da dedicare al mutuo.
Il secondo metodo e complesso e richiede più tempo ma e’ più affidabile.
Si inizia calcolando qual’e’ il livello delle spese indispensabili. Una volta tolte queste dal reddito, si suddivide il reddito in base alle necessità di risparmio. Perché il calcolo sia il più preciso possibile occorre monitorare precisamente le
proprie spese. Si calcola la media mensile di spese, si sottrae questo valore dalla media delle entrate mensili (tredicesima compresa) e tutto ciò che resta e’ il margine di reddito da poter destinare al mutuo.
Questi metodi di calcolo però non sono utilizzabili per i mutui a tasso variabile, in cui la rata può avere variazioni anche significative.

Cosa si fa se il reddito non e’ sufficiente a coprire la rata di mutuo richiesto?
Le banche nella valutazione dell’ importo da erogare, analizzano
principalmente le entrate mensili, sulla base della documentazione reddituale (buste paga e dichiarazione dei redditi) del cliente.
Qualora, sulla base di quest’analisi, non sia possibile erogare l’ importo richiesto, le banche possono agire in 3 modi
1. decidere di non concedere il mutuo
2. richiedere delle garanzie reddituali aggiuntive (Fideiussore, colui il quale interviene nel contratto di mutuo e si impegna a pagare quanto dovuto nel caso di inadempimento da parte del mutuatario. La fidejussione deve indicare i limiti di importo e la durata).
3. ridurre la somma richiesta dal cliente Il quale dovra’ provvedere ad integrare la differenza con mezzi propri.

Come scegliere a chi affidarsi?
Come procedere alla scelta del mutuo migliore?
E' importante fin da subito chiarire che non esiste in senso assoluto un "mutuo migliore".
Indubbiamente un confronto corretto ed assennato tra le varie offerte di mutuo presenti sul mercato (mediante parametri e criteri il più oggettivi possibili, come ad esempio il Taeg o ISC indice sintetico di costo) può portare l'individuazione di soluzioni più convenienti di altre da un punto di vista economico; è bene tuttavia sottolineare che il mutuo migliore è quello che meglio si adatta perfettamente alle proprie esigenze individuali ed a quella che è la propria situazione economica e professionale.
Prima ancora di scegliere a chi affidarsi, è importante innanzitutto avere le idee ben chiare a proposito della tipologia tasso da preferire: mutuo a tasso fisso, variabile o misto?
A questo proposito, ciascuna tipologia di mutuo e di tasso di interesse ad esso associato possiede caratteristiche peculiari, che devono pertanto essere attentamente valutate in fase di scelta del mutuo ideale.
E poi c'è il discorso della scelta della banca: in merito a questo aspetto, un confronto volto ad individuare il miglior mutuo relativamente alle proprie necessità è sempre molto difficile.
Pur essendo sempre imperniato su parametri rigorosi e oggettivi (come il Taeg o Isc), le singole Banche offrono solo i loro prodotti, ed ottenere un confronto dei TAEG richiede tempo e una certa conoscenza tecnica dei costi nascosti nel mutuo. Sta di fatto che i broker on line offrono il vantaggio di confrontare gratuitamente differenti banche, comparando i tassi più convenienti, stando seduti comodamente davanti al PC.

La cancellazione dell’ipoteca prestata dal debitore a garanzia del pagamento del mutuo è stata resa più semplice, riducendo i tempi di realizzazione.
Prima dell’intervento legislativo, per far venir meno la garanzia occorreva seguire una procedura articolata sostanzialmente in tre fasi: estinzione anticipata del finanziamento in misura integrale; stipula di un atto notarile con il quale la banca incaricava il notaio di procedere alla cancellazione; esecuzione effettiva della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio.

Lo snellimento introdotto consiste nel rendere la cancellazione della garanzia una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo.

In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere entro trenta giorni al conservatore, cioè l’ufficio pubblico dei registri immobiliari, la relativa comunicazione senza applicare alcun onere. Il conservatore, una volta ricevuta la comunicazione e decorso il termine di trenta giorni dal rilascio della citata quietanza, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca.

Il contratto di mutuo è sottoposto alle norme dettate in materia di trasparenza bancaria, le quali impongono l’esposizione e la distribuzione di documenti informativi sulle caratteristiche dei prodotti offerti presso ogni sportello bancario.
In particolare, sono previsti avvisi al pubblico e fogli informativi che, con diverso grado di dettaglio, devono indicare le condizioni alle quali le banche stipulano contratti di mutuo con la clientela. Tra le informazioni dovute, rileva l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) che esprime in via percentuale l’effettivo costo del mutuo, comprensivo del tasso di interesse e di tutte le altre voci di spesa previste (istruttoria pratica, perizia, assicurazione, ecc). L’ISC rappresenta un elemento utile per comparare i diversi prodotti offerti dalla banche. Le condizioni pubblicizzate fanno riferimento a quelle massime applicabili, che pertanto non possono essere aumentate in sede di definizione del contratto.

Il Mutuo Sostituzione permette di sostituire il mutuo stipulato precedentemente, al fine di ottenere condizioni diverse, come allungare la durata o cambiare il tipo di tasso, più vantaggioso ma anche chiedere liquidità aggiuntiva.

Nel Mutuo Sostituzione si estingue completamente il mutuo originario con la cancellazione dell’ipoteca e si procede ad una nuova iscrizione ipotecaria a favore della nuova banca.

Questo tipo di mutuo ha dei costi accessori come istruttoria, perizia, polizza incendio e scoppio.
Da aggiungere anche gli oneri notarili per la stipula del nuovo atto di mutuo sostituzione.

Nella sostituzione si posso cambiare anche i partecipanti del mutuo, con la possibilità di aggiungere eventuali garanti.

Verifica la fattibità inserendo come finalità mutuo surroga

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Il mutuo a tasso variabile è un finanziamento ipotecario erogato da un Istituto di Credito, o un Intermediario Finanziario con un rimborso a lunga scadenza (min.5 anni) a rate variabili. La variabilità delle rate è dovuta dal fatto che gli interessi vengono calcolati con cadenze mensili, trimestrali o semestrali sommando l'Euribor, rispettivamente a 1 mese, a 3 mesi o a 6 mesi allo spread contrattuale.
Nel mutuo a tasso variabile, a cui appartengono anche i mutui con CAP o a rimborso libero del capitale, la durata va da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 50 anni.
Il mutuo a tasso variabile si sviluppa in due differenti modalità di rimborso.
a) Quota capitale fissa per tutta la durata e quota interessi variabile
b) Quota capitale e quota interessi variabile
Nel primo caso, si ha la certezza di quanto capitale si rimborsa alla Banca mese per mese, e quindi si può calcolare con precisione, ad una certa data, quanto sarà il mutuo residuo da restituire.
Nel secondo caso, invece, essendo entrambi capitale ed interessi variabili, non si ha nessuna certezza su rate e capitale residuo. Questa forma di rimborso è generalmente applicata ai Mutui a Tasso Variabile a Rata Costante. In questo caso, la Banca per cautelarsi da un rimborso del capitale più lento, tende ad allungare la durata inizale del mutuo.
Il mutuo a tasso Variabile è molto più conveniente del mutuo a Tasso Fisso, in quanto ha un tasso d'interesse (TAN)  più basso. Questo comporta una rata inizialmente più piccola che permette di accedere ad importi di mutuo maggiore, a patto che si valuti con attenzione un eventuale oscillazione di rata nel tempo.

La banca prima di concedere il mutuo, valuta la capacità di rimborso e la puntualità nel pagamento della rata del mutuo.
I criteri di valutazione per la concessione del mutuo variano a seconda della banca.
In ogni caso, la banca verifica che l’importo della rata del mutuo non sia superiore ad un terzo del reddito, inoltre le banche possono accedere ai SIC (sistemi di informazioni creditizie) per sapere se il cliente ha presentato una recente richiesta di mutuo, se ha in corso altri prestiti o finanziamenti e se paga o ha pagato regolarmente la rata del mutuo.
Se la richiesta di consessione del mutuo non viene approvata, la richiesta viene registrata in banca dati ed altri istituti di credito possono vedere il rifiuto.
Per questo, conviene sempre firmare una clausola sulla proposta d'acquisto della casa "salvo accettazione del mutuo".

Il Mutuo Esatto è uno dei prodotti di CheBanca! con delle caratteristiche particolari.
Il mutuo esatto è un mutuo ipotecario a tasso variabile che assicura una determinata limitazione agli eventuali aumenti dell’importo della rata mutuo dovuto ad un aumento dei tassi.
Il mutuo esatto è quindi un mutuo a tasso variabile ma con una rata costante, infatti con il mutuo esatto si avrà una rata mutuo fissa per tutta la durata del mutuo, che potrà aumentare o diminuire a seconda delle variazioni del tasso variabile, in ogni caso la rata mensile del mutuo esatto è sempre legata all’andamento del costo del denaro e non potrà superare quello dell’ indice Istat.
La rata viene determinata annualmente ( ovvero ogni 12 mesi ) in base al tasso variabile in vigore, come scritto nel contratto.
Il più grande vantaggio del mutuo esatto è che la rata potrà aumentare fino ad un massimo di 5 anni per mutui inferiori a 25 anni e di 8 anni per mutui di durata superiore a 25 anni, avendo sempre una rata fissa stabilita ogni anno.
Se l’ aumento del tasso variabile portasse un aumento della durata del mutuo superiore al tetto massimo stabilito dal contratto, sarà CheBanca! a rimborsare il capitale residuo.

Il mutuo libero è un mutuo ipotecario ideato soprattutto per gli imprenditori e ai liberi professionisti.
Con il mutuo libero si sceglie di rimborsare il capitale finanziato con un piano di ammortamento flessibile, lasciando in libertà il mutuatario di restituire la quota di capitale con cifre scelte e fissate dal mutuatario stesso. Si hanno delle rate relativamente “libere” ma con delle limitazioni stabilite da contratto.
La durata del mutuo libero va dai 10 ai 30 anni, con la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo del mutuo libero.
Solitamente, il tasso del mutuo libero è variabile, prendendo come riferimento l’Euribor  3 mesi o il tasso Bce + lo spread fissato dal contratto per il mutuo libero.

 
L'istruttoria di una pratica di mutuo richiede specifici tempi tecnici legati alla natura delle procedure standard che ogni istituto di credito è tenuto ad osservare.
 
Si possono individuare quattro fasi distinte.

1. Caricamento pratica e primo parere di fattibilità: In questa fase l'istituto di credito, dopo un attento esame della documentazione ricevuta dal mutuatario, procede al caricamento della pratica sul proprio sistema. vengono lanciate le interrogazioni delle banche dati per 
   a) verificare le esposizioni finanziarie in essere, necessarie per una corretta valutazione del rapporto tra i redditi del mutuatario e l'entità degli impegni in corso a cui va ad aggiungersi la rata di mutuo relativa alla richiesta presentata.
   b) puntualità nei pagamenti dei finanziamenti in essere e antecedenti la data di inserimento della richiesta stessa. Questa fase viene espletata in 10 giorni lavorativi.
2. Perizia tecnico estimativa dell'immobile oggetto di garanzia ipotecaria: Se il primo parere di fattibilità è positivo, si procede alla nomina di un perito che effettuerà un sopralluogo presso l'immobile oggetto di garanzia ipotecaria. In questa fase il perito verifica che lo stato attuale dell'immobile corrisponda esattamente alla situazione dichiarata al Nuovo Catasto Edilizio Urbano, che non siano stati effettuai abusi edilizi, che l'immobile sia dotato di regolare concessione edilizia e abitabilità. Se dalle verifiche non si riscontrano elementi ostativi tali da dichiarare non idoneo l'immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il perito procede a una stima del valore commerciale dell'immobile tenendo conto dell'ubicazione, stato di conservazione, esposizione e accesso ai principali servizi al cittadino. I tempi necessari per completare questa fase, consistenti nella nomina del perito, sopralluogo e preparazione della relazione tecnico estimativa sono mediamente 5 giorni lavorativi.
3. Esito definitivo della pratica: L'analista riceve la perizia tecnico estimativa e sulla scorta degli elementi ipotizzati nella fase di primo parere di fattibilità procede all'esito definitivo sulla pratica. tempi tecnici un giorno lavorativo
4. Chiamata D'Atto e stipula mutuo. In questa fase inizia il dialogo con il notaio scelto dal mutuatario durante il quale si richiede la relazione notarile preliminare. Questo documento redatto dal notaio certifica che l'immobile è nella piena proprietà degli attori partecipanti al mutuo, evidenzia eventuali gravami in essere (ipoteche esistenti, eventuali diritti quali usufrutto, superficie, enfiteusi ecc) di cui si dovrà tenere conto per la successiva predisposizione della bozza atto di mutuo. La bozza viene recapitata al notaio che provvede a preparare l'atto di mutuo e convoca le parti per la stipula. Compatibilmente con gli impegni del notaio questa fase può essere completata in 5-10 giorni lavorativi.

Le norme in materia di trasparenza bancaria mettono dei vincoli inviolabili al contratto di mutuo.
I vincoli contrattuali della trasparenza bancaria impongono l’esposizione e la distribuzione di documenti informativi sulle caratteristiche dei prodotti offerti.
Devono essere distribuiti dei fogli informativi sulla trasparenza bancaria che devono indicare le condizioni con i quali i mutui vengono stipulati.
Tra le informazioni dovute, rileva l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo) che esprime l’effettivo costo del mutuo sottoforma di percentuale, comprensivo del tasso applicato e di tutte le spese accessorie.
L’ISC è molto efficente per paragonare i prodotti di mutuo tra loro. 

L' indicatore di costo (ISC o TAEG) consente ai futuri possessori di mutui per la casa la possibilità di valutare i prodotti.
ISC significa "Indicatore Sintetico di Costo". 
L' ISC ha assunto significato più formale nel 2003 con una delibera del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio), cui è seguito un provvedimento della Banca D' Italia che ne conferma il significato per quanto riguarda i mutui per la casa.
Precisando che l'ISC è "calcolato in base alla disciplina sul tasso annuo effettivo globale (TAEG)", è stato chiarito che dire ISC è come dire TAEG
Quindi nell'ISC sono specificate tutte le spese presenti nel TAEG, ovvero:
gli interessi;

• le spese di istruttoria;
• le spese di incasso rata;
• le spese per l' assicurazione;
• le altre spese aggiuntive presenti nel contratto;

Se con un mutuo a tasso variabile la rata diventa troppo alta, si può agire in 2 modi:
 
 

• Chiedere alla banca se è disponibile a rinegoziare le condizioni del mutuo per avere una rata più bassa (ad esempio: tipologia di tasso, spread o durata). In questo caso non è necessario l’intervento del notaio perché resta valida l’ipoteca originaria.

• Oppure trasferire la rata mutuo (surroga) senza alcuna spesa o penalità. È la cosiddetta “portabilità del mutuo”, che consente di estinguere il mutuo utilizzando la stessa somma concessa da un' altra banca e mantenere l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con la nuova banca. Al mutuatario non sempre concedono il rifinanziamento, se però gli viene concesso, la vecchia banca non può impedire od ostacolare il trasferimento del mutuo. Il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio: commissioni, spese, oneri o penali), zero costi per l’estinzione del mutuo con la vecchia banca e zero costi per il nuovo mutuo

Nel caso ci fossero dei ritardi nel pagamento della rata mutuo verranno applicati gli interessi di mora.
Gli interessi di mora prevedono una maggiorazione compresa tra l'1% e il 4% in più, rispetto al tasso pattuito per la rata mutuo.
Si ha un ritardo nel pagamento della rata mutuo quando viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno, a partire dalla scadenza della rata.
In caso di mancato o ritardato pagamento della rata mutuo il debitore può essere dichiarato moroso e tenuto quindi a pagare gli interessi di mora (o moratori) per risarcire il creditore del danno derivante dal ritardato pagamento della rata mutuo.
Il tasso di interesse di mora viene calcolato in misura superiore al tasso pattuito per il mutuo, e si aggira tra i 2 e 4 punti percentuali. 
 
La banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della rata mutuo quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive, intese come periodi di trenta giorni.
Di conseguenza, la risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza di almeno una rata mutuo senza che il debitore abbia pagato.
 
Ulteriore conseguenza da tenere in considerazione attiene alla possibilità da parte della banca di segnalare al sistema creditizio il mutuatario come cliente non affidabile (Centrale dei Rischi), circostanza penalizzante in quanto può ostacolare la possibilità di ricorrere al finanziamento in futuro.

Il mutuo costruzione viene erogato in tranches, ovvero seguendo lo stato avanzamento lavori.
 
Per ottenere un mutuo costruzione di un immobile, la banca richiede, oltre alla documentazione ordinaria:
 

1. Atto di provenienza terreno;
2. Capitolato dei lavori;
3. Elaborato tecnico progettuale definitivo;
4. Computo metrico estimativo.

 
Per evitare che le somme accordate superino l’ 80% del valore immobiliare del momento.
 
La prima erogazione in tranches per il mutuo costruzione avviene di solito dopo che sono stati realizzati il tetto e i tamponamenti esterni.
 
Gli interessi del mutuo costruzione si calcolano sulla sola parte già rilasciata.

I mutui costruzione erogati in tranches in base al valore dell' immobile vengono chiamati anche mutui Sal.

Si parla di mutui Sal quando i mutui vengono erogati in diverse tranches, che cambiano in base allo stato avanzamento lavori.
Per tutelarsi, la banca che eroga i mutui costruzione non finanzia più del’ 80% del valore immobile.
Tuttavia con i mutui costruzione / mutui Sal,  il valore immobile non è noto prima degli inizi dei lavori di costruzione, quindi per stabilire il valore immobile, sarà necessario eseguire una serie di perizie.
Di solito i mutui Sal hanno un periodo di preammortamento abbastanza lungo di circa 2 o 3 anni, durante il quale verranno erogate le tranches.
Il mutuatario pagherà solo gli interessi che poi si sommeranno a quelli previsti dal piano di ammortamento.
 
 

La durata del mutuo in genere va da un minimo di 5 ad un massimo di 40 anni.
Il codice civile, nella sezione dedicata al mutuo, prevede che la durata del mutuo sia media o lunga.
Essendo il mutuo di durata del mutuo medio-lunga, ci saranno mutui di 5, 10, 15,20, 25, 30 anni e in casi rari anche di 35 o di 40 anni.
Tuttavia, oggi è possibile stipulare un mutuo con durata del mutuo massima di 40 anni, ed eccezionalmente anche di 50 anni.
Se si stipula un mutuo a 30 o 40 anni, si potrà ridurre l’importo della rata di mutuo, però aumenteranno gli interessi, fino ad arrivare a cifre notevoli se sommate all’importo di mutuo richiesto.
Una volta superata la durata del mutuo dei 25 e 30 anni, eventuali altri aumenti di durata del mutuo potrebbero non incidere notevolmente sull’importo della rata, ma gli interessi lieviterebbero.

 
I tempi di cancellazione Crif dei propri dati personali sono decisi dal codice deontologico, oltre alla buona condotta.
Il codice deontologico è la normativa di riferimento del professionista cui si deve attenere per il compimento della sua professione.
I tempi di cancellazione Crif sono:

• Per richieste di finanziamento: i tempi di cancellazione in Crif sono di 6 mesi, se l’istruttoria lo richiede, o 1 mese in caso di rifiuto della richiesta.
• Per rapporti di credito che si sono svolti positivamente: i tempi di cancellazione in Crif dei dati personali sono di 36 mesi. 
• Per morosità di due rate o di due mesi poi sanate: i tempi di cancellazione in Crif  sono di 12 mesi dalla regolarizzazione.
• Per ritardi superiori a due rate o a due mesi poi sanati anche su transazione: i tempi di cancellazione in Crif sono di 24 mesi dalla regolarizzazione.
• Per eventi negativi non saldati: i tempi di cancellazione in Crif  sono di 36 mesi.

Il tasso di ingresso è quel tasso di interesse utilizzato dalle banche solo nel primo periodo di vita del mutuo.
 
In genere il tasso di ingresso si aggira intorno ai 6 mesi o ai 2 anni di vita del mutuo.
 
Alcune banche offrono degli interessi sul mutuo  "Promozionali”, chiamati anche tasso di ingresso; ovvero molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attirare di più l’ attenzione dei clienti.
 
Infatti il tasso di ingresso sul mutuo viene considerato a tutti gli effetti una promozione perché in sostanza è minore rispetto al tasso che verrà in seguito applicato al mutuo.
 
Terminato il periodo del tasso di ingresso del mutuo,  viene applicato il tasso normale, chiamato "tasso a regime", tasso fisso o variabile, ovviamente più alto del tasso di ingresso.

 
Tecnicamente, il saldo prezzo è la differenza tra l' importo del mutuo richiesto e l' effettivo prezzo dell' immobile.
Prima di stipulare un mutuo, gli istituti di credito verificano che i futuri mutuatari abbiano il saldo prezzo, ovvero le disponibilità economica per pagare la differenza tra l’ importo del mutuo e il prezzo corrispettivo dell’ immobile che si va ad acquistare.
Le banche richiedono che il mutuatario abbia il saldo prezzo anche per pagare tutti gli oneri accessori a carico del cliente, come ad esempio gli oneri notarili o la perizia dell' immobile.
Si può esibire il saldo prezzo anche mostrando il saldo contabile liquido alla fine dell' estratto conto, oppure le copie degli assegni già versati come acconto.
Qualora non ci sia la disponibilità effettiva del saldo prezzo, la banca rifiuterà di sicuro la richiesta di mutuo.

L' estratto conto è un documento che riepiloga le operazioni effettuate sul proprio conto corrente.
L' estratto conto permette inoltre di avere informazioni dettagliate sulle operazioni bancarie.
L' estratto conto viene spedito periodicamente ai propri correntisti e ne riepiloga dettagliatamente tutte le operazioni effettuate sul conto.
Ovviamente, l'estratto conto deve essere facilmente leggibile per consentire al correntista di verificare esattamente i contenuti e, nel caso riscontri errori od omissioni, proporre una contestazione scritta entro 60 giorni dalla data in cui l'ha ricevuto.
L'estratto conto relativo al periodo che si conclude al 31/12 contiene il riepilogo delle spese complessivamente sostenute nell'anno solare per la tenuta del conto corrente e per i servizi di gestione della liquidità e di pagamento. Separatamente vengono riportati i costi sostenuti in relazione ad eventuali affidamenti e sconfinamenti.
L’ estratto conto contiene:

• Il numero delle operazioni effettuate, distinte per categoria;
• L'ammontare complessivo delle spese addebitate e quello parziale relativo a ciascun servizio;
• Vi è la possibilità di confrontare il totale delle spese sostenute con l'ISC riportato nel documento di sintesi ed invita a verificare se vi sono servizi più adatti alle proprie esigenze.

Inoltre nell'estratto conto sono riportati:

• L’ elenco movimenti
• Il riassunto a scalare

 
Stipulando un mutuo prima casa è possibile avere delle agevolazioni fiscali.
Le agevolazioni fiscali sono possibili perchè gli interessi passivi pagati vengono portati in riduzione dell' Irpef dovuta dal contribuente.
Gli oneri accessori possono essere detratti soltanto durante il primo anno del mutuo prima casa.
La riduzione delle agevolazioni fiscali è riferita soltanto alla prima casa,  infatti è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori.
 
Se si pagano 5000€ annui di interessi passivi , la riduzione delle agevolazioni fiscali per il mutuo, l' imposta sarà di 950€ (ovvero il 19%).
 
Nelle agevolazioni fiscali per il mutuo tra gli oneri accessori vi sono gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione d'ipoteca)e le spese notarili.
L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita non possono essere detratte e quindi non sono comprese nelle agevolazioni fiscali.
 
Le spese notarili comprendono l' onere del notaio per la stipula del mutuo prima casa e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente.
 
 

La rata di mutuo è un pagamento da effettuare periodicamente per estinguere il debito contratto verso la banca.
La scadenza della rata di mutuo può essere mensile, trimestrale o semestrale,  e viene stabilita nel piano di ammortamento.
L' insieme delle rate di mutuo rappresenta il rimborso totale del capitale e della quota interessi.
La rata di mutuo scade a intervalli determinati, di norma mensilmente, trimestralmente o semestralmente.
La rata di mutuo è formata da: quota capitale e quota interessi.
In un piano d'ammortamento a rate costanti, le due componenti hanno andamenti inversi: la quota interessi diminuisce man mano che si paga la rata e la quota di capitale aumenta.

Alcuni istituti di credito non fanno l’ erogazione del mutuo il giorno stesso della stipula.
Solitamente l’ erogazione del mutuo avviene al consolidamento dell'ipoteca.
Ovvero, l' erogazione del mutuo avviene dopo che il notaio ha iscritto un ipoteca di 1° grado sull'immobile e sono passati 11 giorni dall’ iscrizione di ipoteca.
Questo periodo di attesa viene chiamato consolidamento dell'ipoteca e la banca è sicura che non ci siano "revocatorie fallimentari". 

L’ erogazione del mutuo non contestuale alla stipula viene fatta a società costruttrici, mentre per le compravendite fra privati l'erogazione avviene per la maggior parte dei casi lo stesso giorno dell’ atto.
Se il venditore è un soggetto fallibile e decide di voler incassare il denaro il giorno della stipula, dovrà fornire alla banca un'appropriata documentazione permettendo l' erogazione mutuo attraverso un prefinanziamento che viene pagato dal mutuatario.
 

Può capitare che alla banca che eroga il mutuo non basti l’ iscrizione dell’ ipoteca sugli immobili acquistati.
Se ciò dovesse succedere, la banca richiedere l’ iscrizione dell’ ipoteca su altri immobili, magari di proprietà di terzi che danno il loro consenso. In alternativa il mutuo può essere sorretto, oltre che dall’ iscrizione di ipoteca, anche da altre garanzie alternative (fideiussione, ecc) che la banca ritenga idonea.
La garanzia alternativa viene solitamente rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell’ adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.
Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce tra esso e la banca creditrice.
La fideiussione è di natura accessoria, ovvero che non è valida se non è valido il contratto di mutuo.
La volontà di prestare la fideiussione deve avvenire ovviamente per iscritto.

Esistono diverse tipologie di tasso d'interesse sul mutuo.
 
Il tasso d'interesse serve per determinare il tipo di mutuo e di conseguenza le rate.
Il tasso d' interesse può essere:
 

• Tasso Fisso: se si vuole avere la tranquillità di avere la rata del mutuo stabile, indipendentemente dall'andamento del mercato.

• Tasso Variabile: se desideri un tasso di interesse che ti permette di ottenere una rata bassa rispetto ad un fisso, seguendo il tasso Bce.

• Tasso Misto: se si vuole avere la possibilità di cambiare la modalità il tipo di tasso d' interesse durante la vita del mutuo.

• Rata Costante: sono mutui a tasso variabile in cui l'oscillazione del tasso d'interesse è delimitata da un tetto che non può oltrepassare (tasso variabile cap).

Bisogna valutare i prezzi degli immobili, i tassi di interesse del mutuo, la rivalutazione del TFR e la situazione economica personale.
Inizialmente bisogna considerare la rivalutazione annua del TFR, pari a circa il 3%,andando a rinunciare se si anticipa la liquidazione.
Successivamente bisogna confrontarlo con l’andamento dei prezzi degli immobili, il tasso di interesse del mutuo e i costi accessori
E’ necessario inoltre valutare anche la detraibilità degli interessi passivi dei mutui con finalità acquisto prima casa.
La soluzione più opportuna è quella di utilizzare l’ anticipo del TFR tenendo conto di non essere legati ad un mutuo ipotecario.

L' estinzione anticipata del capitare residuo del mutuo è possibile in tutti i contratti di mutuo.
Nel caso di estinzione anticipata, la banca perderebbe tutti gli interessi futuri.
Infatti, prima dell’ introduzione della Legge Bersani (L. n.40, 2 Aprile 2007), si applicava una penale di estinzione anticipata tra l’1% ed il 3% a seconda della tipologia di mutuo:  se il mutuo era a tasso variabile si aveva una penale più bassa o se era a tasso fisso la penale era più alta.
Se l’ estinzione si verificava entro i primi 5 anni dalla stipula del mutuo la penale era più alta.
Con la Legge Bersani le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui sono state abolite. L’ estinzione “gratuita” del mutuo riguarda l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.
Per quanto riguarda la convenienza dell’ estinzione anticipata del mutuo bisogna confrontare il costo del mutuo e il rendimento della somma utilizzata per l’ estinzione anticipata ed inoltre bisogna considerare se conviene perdere la somma da utilizzare per l’ estinzione.

Avere un mutuo cartolarizzato significa che la banca ha ceduto il mutuo ad un altro soggetto, anche all' insaputa del mutuatario. 
L' Abi, nella circolare del 17-12-07 ha dichiarato che: " In caso di mutuo cartolarizzato le normali attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del credito per conto della società veicolo spettano alla banca originaria alla quale va indirizzata anche la richiesta del calcolo dell'importo del debito residuo".
E' possibile ottenere la surroga o la rinegoziazione anche in caso di mutuo cartolarizzato.

In caso di decesso del proprietario dell' immobile durante il mutuo, gli eredi devono accettare o no l’eredità, e quindi ereditare il mutuo.
Se la proposta di ereditare il mutuo venisse accettata, l’erede oltre a diventare il proprietario dell' immobile, è obbligato a rimborsare anche il mutuo ereditato. 
Quindi, prima di accettare un' eredità, sarebbe utile analizzare attentamente la situazione patrimoniale del defunto, per accertare l' esistenza di eventuali debiti, oltre la possibilità di ereditare il mutuo.

Infine, per garantire gli eredi è possibile stipulare una polizza vita per coprire il debito residuo di un mutuo.

L' interesse è quella somma di denaro, che viene dovuta come compenso per l' ottenimento immediato di un capitale.
L' interesse viene calcolato sul capitale residuo.
Il tasso di interesse è il valore che misura questo compenso e viene esperesso in percentuale.
Per determinare il tasso di interesse da applicare al mutuo richiesto, vengono utilizzati diversi parametri come il tasso Euribor per il mutuo a tasso variabile, il tasso Eurirs per il mutuo a tasso fisso, a cui va aggiunto lo spread.
 
T.A.N (Tasso annuo nominale) = Tasso riferimento (Euribor / Eurirs) + Spread
 
 
 

Lo Spread è quella percentuale che le banche aggiungono al tasso del mutuo per ottenere un ricavo.

La banca acquista il denaro ad un determinato prezzo, successivamente lo rivende maggiorato dello spread, ovvero un margine di guadagno.
Negli scambi tra le banche, il denaro viene quotato, con un indice che viene chiamato tasso Euribor, che viene rilevato giornalmente, a cui la banca può comprare valuta, o anche venderla se ne ha in più, aggiungendo lo spread.

La collocazione del denaro mediante un mutuo, avrà quindi un tasso un po' più elevato. 
Quindi lo spread consente di compensare anche le spese di gestine della pratica e dei rischi dell' operazione di mutuo, maggiorata di una piccola percentuale di guadagno.

 
I mutui agevolati sono mutui per la casa per i quali la legge ha previsto un contributo a favore del mutuatario che soddisfi determinati requisiti previsti dal regolamento. 

In teoria con i mutui agevolati, il contributo dovrebbe essere erogato direttamente alla banca con cui si stipula il mutuo, in pratica però sarà il mutuatario a dover anticipare il contributo che poi gli sarà rimborsato.
 
Generalmente i mutui agevolati vengono proposti grazie ai contributi pubblici che vengono erogati dalle Regioni.
 
Con i mutui agevolati, le agevolazioni cambiano a seconda della Regione in cui si stipula  il mutuo; le agevolazioni posso riguardare le giovani coppie, i disabili, ecc.

Il mutuo consolidamento debiti è un mutuo dove vengono accorpate in un' unica rata tutti i finanziamenti che si hanno in corso.
Se si ha la proprietà di un immobile, si possono consolidare tutti i debiti, compreso l' eventuale mutuo, in modo da ridurre l' importo della rata mensile di mutuo. 
Il mutuo consolidamento debiti consente l' estinzione anticipata di tutti i debiti in corso (prestiti personali, mutuo acquisto casa, finanziamento auto, ecc), che verranno accorpati in un mutuo consolidamento debiti, allungando tutti i tempi di rimborso e riducendo notevolmente la rata mensile del mutuo consolidamento.
Consente un rimborso a rate mensili che comprende una quota di capitale e una quota di interessi sul capitale residuo.
Pertanto il mutuo consolidamento debiti è adatto a chi ha altri finanziamenti in corso e intende ridurre l'importo mensile totale delle rate.
 

Mutuo Sostituzione o Mutuo Surroga, ecco le differenze. 
 
Nel Mutuo Sostituzione si estingue completamente il mutuo originario con la cancellazione dell’ ipoteca e si procede ad una nuova iscrizione ipotecaria a favore della nuova banca. Il mutuo sostituzione viene scelto per migliorare le condizioni del mutuo o per chiedere una eventuale liquidità aggiuntiva. Il mutuo sostituzione ha però dei costi accessori come l’ istruttoria, perizia, polizza incendio e scoppio.
Da aggiungere anche gli oneri notarili per la stipula del nuovo atto di mutuo sostituzione. Nella sostituzione si posso cambiare i partecipanti del mutuo, con la possibilità di aggiungere eventuali garanti.
 
Il Mutuo Surroga prevede invece il subentro di un altra banca nell'ipoteca iscritta per il primo mutuo, ovvero la nuova banca prende il posto della prima banca, diventando il creditore del mutuo residuo. Con il mutuo surroga, i richiedenti non possono essere cambiati in nessun modo.
Il mutuo surroga riguarda solo il debito residuo, ed è a zero costi in base a quanto stabilito dalla Legge Bersani. 

Il piano di ammortamento più utilizzato da banche e società finanziarie è l' ammortamento alla francese.
 
L' ammortamento alla francese prevede che il capitale finanziato rientri più lentamente e di conseguenza gli interessi totali da rimborsare saranno maggiori rispetto ad un piano di ammortamento all’ italiana.
 
 
Nel piano di ammortamento alla francese la quota di interessi prevale nella prima metà del mutuo, e per la restante durata prevale la quota capitale.
 
Le eventuali estinzioni anticipate convengono di più nei primi anni del mutuo, dove prevale la quota interessi.
 
Nel caso di un prodotto di mutuo a rata costante e a tasso variabile, la durata dell'ammortamento non è predeterminata, e il mutuatario non sa precisamente quando sarà estinto il debito. Se i tassi di interesse dovessero crescere, aumenterebbe la durata del mutuo.
 

Il tasso variabile con CAP è un mutuo che ha una soglia massima che il tasso d' interesse non può superare.
 
La soglia del tasso variabile cap, è una soglia che l' interesse non può superare nel caso ci siano forti oscillazioni del tasso Euribor.
 
Il cap garantisce da un lato la convenienza del tasso variabile,inoltre ti protegge da eventuali rialzi vertiginosi dell'Euribor garantendo una soglia massima che non verrà mai superata per tutta la durata.
 
Il mutuo variabile Cap costa un po’ di più rispetto al variabile classico, ma se abbinato ad alcune polizze assicurative, le banche fanno degli sconti sullo spread.

Il mutuo è un contratto reale e tipico.
 
Mutuo è il termine giuridico che indica una qualsiasi forma di “prestito”, sia di piccola entità, sia nel caso in cui si vada in banca a chiedere del denaro per acquistare un immobile.
 
Nel mutuo, sono due i soggetti principali: una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una determinata somma, che si obbliga a restituire successivamente con la maggiorazione degli interessi.
 
Le nozioni del mutuo sono raccolte nell' ordinamento giuridico dall'art. 1813 del Codice Civile.
 
L'importo massimo finanziabile del mutuo, generalmente, è dell' 80 % del valore di mercato dell' immobile oggetto dell'ipoteca.

I documenti necessari per poter richiedere un mutuo, a seconda delle categorie, sono:

Lavoratori Dipendenti:
 
 

• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
• originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello cud (in alternativa copia del mod.730 o "unico").

 
Lavoratori Autonomi e Liberi Professionisti:
 
 

• copie del modello "unico" (ex. modello 740);
• estratto della camera di commercio industria e artigianato (c.c.i.a.);
• se professionista, attestato di iscrizione all' albo cui appartiene.

 
 
Ed inoltre:
 

• certificato di residenza, stato di famiglia e  di matrimonio;
• copia del "compromesso";
• planimetria catastale, con l'indicazione della proprietà confinanti sia dell'immobile che delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.
• atto di provenienza

Il Preammortamento è un periodo del piano di ammortamento che prevede il pagamento di rate composte dalla sola quota interessi. 
 
L’unico vantaggio è quello di pagare rate iniziali più “basse”, però i costi finali saranno più elevati. 
 

Quando il preammortamento è usato per ragioni tecniche di allineamento delle scadenze, si parla di preammortamento tecnico. 
 
Vi è anche il preammortamento finanziario, ovvero quel periodo di tempo piuttosto lungo (fino a 5 anni) in cui si pagano solo interessi allo scopo di “favorire” il cliente.
 
Il periodo di preammortamento può essere aggiunto alla durata del mutuo determinando un aggravio di spese per interessi (interessi preammortamento + interessi ammortamento), oppure incluso nella durata del mutuo.
 
In quest’ultimo caso è necessario alzare l’importo delle rate di ammortamento in quanto il rimborso del capitale finanziato deve avvenire in un periodo più breve (durata ammortamento - durata preammortamento).
 
Questo determina un aggravio di spesa per interessi meno consistente, ovvero gli interessi preammortamento + interessi ammortamento diminuiti con l' abbassamento della rata.
 

Alcuni istituti, richiedono obbligatoriamente l' apertura di un conto corrente presso la banca che eroga il mutuo.
 
Esistono conti a costo gestione zero, ma i costi più diffusi per la gestione di un conto corrente sono:
 
- Commissioni o spese per l’esecuzione delle operazioni: bonifico, versamento, prelievo allo sportello, prelievo bancomat presso altre banche, addebito permanente RID ecc.

- Spese di registrazione: ogni operazione genera una linea di estratto conto e quindi un costo gestione per la registrazione contabile.

- Spese di liquidazione o chiusura periodica: mensile, trimestrale, annuale per il conteggio e la liquidazione delle competenze del periodo.

- Costo gestione libretto assegni.

- Costo gestione,, una tantum per l’emissione carta bancomat, carta di credito, carta prepagata, carta di debito.

- Costo gestione annuale per il rinnovo carta bancomat, carta di credito, carta prepagata, carta di debito.

- Spese postali per l’invio delle contabili e di altri documenti.

- Eventuale canone per l’utilizzo dell’online banking.

- Spese conto titoli: canone mensile, semestrale o annuale per la tenuta e gestione dei nostri titoli in portafoglio.

- Spese acquisto e vendita titoli: in percentuale o fissa, generalmente prevede un importo minimo e massimo per ogni operazione.

- Commissione massimo scoperto: importo in percentuale applicato sul punto massimo a debito raggiunto nel periodo.

- Imposta di bollo conto corrente: addebitata per trimestre (€ 8,55) o per anno (€ 34,20).

- Imposta di bollo dell’eventuale conto titoli: addebitata per trimestre (€ 8,55) o per anno (€ 34,20).
 

Questa spesa non viene inclusa nei costi del mutuo.
 

Stipulare un mutuo comporta una serie di spese, infatti non sono limitate solo agli interessti sull' importo erogato. 

Ecco l' elenco delle spese mutuo accessorie: 
 

• Spese mutuo  istruttoria pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca analizza la situazione reddituale del cliente, compie tutti gli atti necessari a stabilire se il mutuo venga erogato o meno. Il costo per le spese può essere fisso, oppure può essere una percentuale sull' importo erogato. 
• Spese mutuo di perizia: le perizie sono fatta da periti di agenzie specializzate che accertano il valore commerciale dell'immobile e che non abbia anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;
• Spese mutuo notarili: comprendono gli oneri del notaio, e le imposte dovute allo Stato per l’ iscrizione ipotecaria. Le spese relative al notaio variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.
• Imposta sostitutiva: comprende l' imposta di registro, l' imposta ipotecaria, quella catastale e del bollo, a seguito del Dl 168/2004, che è paro allo 0,25% sull'importo erogato se l'ente erogante è una banca e si acquista un immobile prima casa. Nel caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi da prima casa,l' imposta ipotecaria sarà pari al 2%. 
• Spese mutuo assicurazione : l' assicurazione sull' immobile "Incendio e scoppio"  è obbligatoria,  ed il suo costo totale dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo.

I mutui per la casa sono finanziamenti concessi da una banca per l'acquisto, ristrutturazione immobile e consolidamento debiti.
 
L'operazione di mutui per la casa avviene erogando la cifra richiesta dal mutuatario con iscrizione ipotecaria a garanzia di rimborso.
 
Avere un immobile ipotecato significa che l' immobile non può essere venduto senza prima aver estinto i mutui, oppure il mutuatario deve impegnarsi a proseguire nei versamenti attraverso "accollo" dei mutui .
 
La periodicità del rimborso avviene attraverso rate periodiche (mensili, trimestrali o semestrali) e gli interessi sul debito residuo variano a seconda del tasso stipulato: tasso fisso, tasso variabile o tasso misto.

Gli interessi sono condizionati da un limite chiamato "tasso di usura".
Ovvero quando qualcuno conferisce del denaro in forma di prestito o mutuo ad un tasso di interesse al di sopra della una soglia stabilita, portando il debitore oltre la propria capacità di rimborso, per indurlo così a compiere azioni illegali.
 
Il Ministero del Tesoro rileva trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi delle Banche e dagli intermediari finanziari nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura, e vengono chiamati in gergo "tassi soglia".
 
L'art. 644 del codice penale definisce come  "reato di usura", punendo con la reclusione chi, in sostanza, presta danaro o altre utilità sfruttando il bisogno del percepente, a tassi elevati.
 
La L. 7.3.96 n. 108 ha precisato che in ogni caso si intende come "tasso usura" quel tasso che supera una soglia che viene determinata trimestralmente dal Governo per 8 tipi diversi di operazioni finanziarie, tra cui i mutui per la casa.
 
Se il tasso pattuito supera la soglia indicata trimestralmente esso è definito "usura" e la sanzione è la mancata applicazione di alcun tasso, cioè a dire che non solo non è dovuto il tasso di usura, ma nemmeno viene applicato alcun tasso sostitutivo inferiore.
 
 
Per questi casi il D.L. 29.12.2000 ha definitivamente stabilito che tutti i mutui per la casa a tasso fisso precedenti alla L. 7.3.96 n. 108, se indicanti un tasso superiore, saranno automaticamente abbassati all' 8% per i mutui per la casa inferiori a 150.000.000 delle vecchie lire per l'acquisto di case economiche o civili, e al 9.96% per importi superiori o mutui per la casaconcessi ad imprese con decorrenza 1.1.01

E' possibile ottere un mutuo integrativo avendo gia un mutuo in corso?
 
Niente vieta di stipulare più mutui per lo stesso acquisto,chiamato mutuo integrativo, infatti è stata concessa la possibilità per le banche di concedere mutui integrativi, se si è in presenza di un mutuo già esistente e di precedenti iscrizioni ipotecarie. 
 
In questo caso l'importo finanziabile del mutuo integrativo è determinata dalla differenza tra il valore dell’immobile ( LTV ) e l’ipoteca già iscritta.
 
Questa differenza diventerà il valore massimo di ipoteca (di secondo grado, che ha minor garanzia per la banca) ancora iscrivibile sull’immobile e, quindi determinerà anche l’importo massimo del mutuo integrativo.
 
Le banche preferiscono tenere un margine di garanzia tra il valore dell’immobile e il valore complessivo delle ipoteche iscritte, in quanto essa rappresenta una minore garanzia rappresentata dall’ipoteca di secondo grado, quindi in questi casi il mutuo integrativo potrebbe essere concesso per importi molto più limitati o possono anche non essere concessi.

Un mutuo integrativo però, non permette di ottenere benefici fiscali come nel caso di un mutuo prima casa per gli interessi passivi.
 
E' più facile ottenere un mutuo integrativo se la banca è la stessa del mutuo precedente, infatti essa tiene conto della capacità di rimborso del mutuatario del mutuo precedente.

L' estinzione anticipata di un mutuo è possibile sempre in qualsiasi momento ed è riconosciuta dalla legge.  
 
Prima la banca stabiliva una penale a carico del mutuatario per l' estinzione anticipata in relazione all’ importo restituito anticipatamente.  
 
Oggi per l' estinzione anticipata del mutuo, con legge 40/2007 troviamo tra le principali novità normative introdotte dal Decreto Bersani n. 7/2007 troviamo quella che prevede l’eliminazione delle penali applicate all’estinzione anticipata dei contratti di mutuo stipulati per l’acquisto di prima casa a partire dal 2 febbraio 2007 (Art. 7).
 
Mentre per l' estinzione anticipata del mutuo antecedente alla legge, le penali sono state ridotte grazie ad un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana.
 
Infine, sono dichiarate nulle eventuali clausole contrattuali per l' estinzione anticipata del mutuo che prevedono questo tipo di onere. 

Il piano di ammortamento è la restituzione graduale del mutuo attraverso il pagamento delle rate.
 
Nel contratto di mutuo viene scritto esattamente l’ importo del mutuo, il termine entro il quale il mutuo deve essere pagato, il tasso applicato e la scadenze delle rate.
 
In base a questi elementi si calcolano le rate di rimborso comprensive di capitale e interessi, ovvero il piano di ammortamento.
 
Il piano di ammortamento del mutuo è lo “schema” di estinzione di un debito e vi sono diverse tipologie;  il più comune è il piano di ammortamento alla francese.
 
Il piano di ammortamento prevede che le rate del mutuo siano posticipate e la somma ricevuta dal debitore all'inizio, sia il valore di una rendita a rate costanti.
 
Nel piano di ammortamento ogni singola rata del mutuo è composta da una parte del capitale, chiamata quota capitale, e di una quota interessi sul capitale residuo.
 
La quota capitale aumenterà progressivamente con il pagamento delle rate del mutuo. 

Ltv o Loan To Value, è il rapporto tra la somma richiesta di un mutuo e il valore immobile che si deve acquistare.
 
Le banche adattano i loro tassi in base all' Ltv o Loan To Value, più la somma richiesta sarà inferiore, inferiore sarà il tasso applicato.
 
Se l' Ltv o Loan To Value è basso, la banca si sente più protetta e non dovrà a sua volta sborsare costi di assicurazione per coprire una eventuale insoluzione creditizia.
 
Il concetto racchiuso nell Ltv o Loan To Value, ovvero nel valore immobile, ha grandissima rilevanza nel mondo dei mutui.
 
Infatti, com'è facile immaginare, più è alto il valore immobile ( Ltv o Loan To Value ) a garanzia rispetto al mutuo meglio la banca si sentirà garantita. 
 
Di solito le banche finanziano fino all' 80% dell' Ltv o Loan To Value, ma si può arrivare al 95% o perfino al 100%, ma con un tasso di interesse più alto.
 
Sia per compensare il maggior rischio del finanziatore e per ripagare i costi di una polizza fideiussoria posta a garanzia delle quote eccedenti all'80%. 

Vi hanno detto che siete stati segnalati nel " Sistema Informazioni Creditizie " o " centrale rischi ", cosa significa?
 
Quando si richiede un finanziamento, la banca o l' istituto finanziario controlla le banche dati chiamate " Sistema Informazioni Creditizie " o " centrale rischi " per valutare la sua solidità creditizia.
 
Nel caso il richiedente del finanziamento abbia avuto problemi, rimane segnalato nella centrale rischi.
 
Grazie a questo " Sistema Informazioni Creditizie ", le banche e gli intermediari finanziari si scambiano informazioni relative alla situazione creditizia del cliente che sta richiedendo il finanziamento come ad esempio la puntualità o il ritardo nel pagamento delle rate, le richieste di finanziamento fatte in precedenza, importo del finanziamento, ecc.
 
La segnalazione nel " Sistema Informazioni Creditizie " viene fatto per tutelare il credito e contenere il rischio di insolvenza.
 
Esiste solo un modo per essere eliminati come cattivo pagatore dalla " centrale rischi " o dal " Sistema Informazioni Creditizie ", ovvero aspettare i termini di conservazione dei dati.

Il nuovo codice di deontologia per il " Sistema Informazioni Creditizie " stabilisce una riduzione dei tempi di conservazione dei dati, di massimo 3 anni.

Chi è il fideiussore e che collegamento ha con il garante?
 
Il Fideiussore o Garante  è quel soggetto che "obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di una obbligazione altrui" secondo l' articolo 1936, c.c. 
 
Quando la banca ritiene insufficienti le capacità reddituali di chi richiede il mutuo può chiedere ulteriori garanzie ( pegno, fideiussione,ulteriore immobile a garanzia) o l' utilizzo del fideiussore o garante.
 
Per la maggior parte dei casi si chiede l'intervento di un garante ( fideiussore ), cioè l' intervento di un familiare che sia disposto ad assumere personalmente e con i propri beni, la responsabilità nei confronti della banca in caso di inadempimento del mutuatario.
 
Il fideiussore o garante esisteva già in epoca romana, e veniva chiamato fideiussio.
 
Il fideiussore o garante può essere di tipo solidale o avere il beneficio d'escussione.
 
Nel primo caso il garante o fideiussore si obbliga per il pagamento dello stesso ammontare del debito principale nei confronti della banca, nel secondo caso il fideiussore è tenuto all'adempimento solo del residuo nei confronti della banca, dopo l'escussione del debitore garantito.

 
Molti di voi si chiederanno quali sono i requisiti mutuo per poter richiedere il mutuo.
 
Il più importante, e quello che maggiormente interessa alla Banca è la capacità di rimborso del capitale finanziato del mutuo. 
 

Per valutare se il richiedente ha tutti i recquisiti per il mutuo, la banca si avvale di 2 elementi:
 

• Documenti richieste al richiedente del mutuo: (attestato di servizio, ultime busta paga, dichiarazioni dei redditi (Cud), ultimi estratti conto aggiornati con la lista dei movimenti bancari, dai quali è possibile verificare la stabilità e solidità del posto di lavoro e il della rata sul il reddito: questo rapporto, solitamente, non deve superare il 35-40%. Se il proprio reddito non è sufficiente l’unica alternativa potrebbe essere quella di rivolgersi ad un garante o ridurre l’importo del mutuo.

• Sistemi di informazioni creditizie: sono banche dati attraverso le quali banche e intermediari finanziari si scambiano informazioni sui finanziamenti di mutuo richiesti ed erogati ai loro clienti esclusivamente per finalità collegate alla tutela del credito,( Crif, Cr).

 
Non bastano solo i requisiti mutuo - reddituali del richiedente per ottenere il mutuo.La banca richiede inoltre una Perizia per valutare il valore commerciale dell’immobile, la presenza di elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo come ad esempio un abuso edilizio.

Oltre ai requisiti mutuo, solitamente influenzano la concessione del mutuo:
 

• eventuale presenza di protesti;
• immobile proveniente da donazione o testamento;
• immobile oggetto di condono edilizio non ancora concesso;
• immobile con ipoteca in corso;
• immobile evente vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali;

 
Esistono anche i requisiti mutuo - legali minimi in base ai quali possono richiedere un mutuo:
 

• cittadini italiani maggiorenni con residenza in Italia;
• cittadini maggiorenni di stati membri dell’Unione Europea;
• cittadini stranieri maggiorenni (non UE) stabilmente residenti in Italia da almeno 2 anni;

La banca prima di concedere un mutuo ha bisogno di garanzie: la più importante è l'ipoteca sull'immobile che andremo ad acquistare.
 
L'ipoteca può avere per oggetto i beni del debitore o di un terzo:  beni immobili, diritti reali di godimento sugli immobili (diritto di superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù) oppure di beni mobili iscritti su pubblici registri  (navi, aerei, rendite dello Stato).
 
L’ipoteca si forma attraverso l' iscrizione nei registri immobiliari e garantisce alla banca il diritto di rivalsa.
 
Nell'ipoteca, il diritto di rivalsa è il diritto di soddisfarsi su ciò che viene ricavato dalla vendita all'asta dell'immobile che era stato ipotecato qualora ci sia un inadempimento del debitore.
 
Con il diritto di rivalsa, una volta che viene venduto l’immobile ipotecato, la banca riceverà solo di una parte del ricavato stabilito nell' ipoteca, di solito intorno al 150% -200% dell’importo finanziato.
 
La banca, quindi, grazie all'ipoteca e al diritto di rivalsa si va a tutelare per recuperare non solo il capitale finanziato che non è stato restituito, ma anche gli interessi persi, compresi quelli di mora, anche i premi assicurativi, spese per la vendita all'asta,spese relative al notaio e spese fiscali.

Richiedere un mutuo online presenta diversi vantaggi per il cliente:

1. I costi di intermediazione dei mutui online sono molto bassi e quindi le condizioni praticate ai clienti molto più convenienti.

In pratica funziona come per le assicurazioni via web che praticano prezzi molto competitivi per chi compra su Internet o via telefono, non avendo forti spese logistiche, di manutenzione, di manodopera e organizzative. Per lo stesso motivo le banche, le finanziarie e le agenzie di mediazione creditizia che offrono mutui online sono in grado di proporli ai migliori tassi del mercato.

2. I mutui online sono più comodi: fai tutto da casa tua quando tu hai tempo

E' il modo più comodo di ricevere un finanziamento di mutuo: tutte le pratiche vengono seguite con l'e-mail (posta elettronica) oppure via fax e telefono. La documentazione ed i contratti vengono inviati via posta ciò velocizza i tempi per completare tutto l'iter della pratica di finanziamento.

3. I mutui online sono più veloci

L'esperienza, la professionalità ed un sistema ben rodato di istruzione e gestione delle pratiche di finanziamento rendono i web mutui anche più veloci e ti permettono anche di evitare inutili perdite di tempo in spostamenti ed attese in banca o agenzia.

4. La richiesta di preventivo inviata tramite il sito non è impegnativa

La richiesta inviata tramite il sito è una richiesta di preventivo personalizzato gratuita e non impegnativa, che verrà trasmessa ad uno degli istituti o agenzie di mediazione creditizia (convenzionati e che collaborano col portale) che offrono il prodotto prescelto.

5. Ottieni sempre le migliori condizioni di mercato, in maniera imparziale e che meglio si adattano alle tue esigenze

Il grande vantaggio di Internet è la possibilità di comunicazione immediata ovunque ci si trovi: il preventivo che viene richiesto online è sempre aggiornato e le condizioni applicate sono le migliori del momento e comunque sarà sempre possibile richiedere ulteriori informazioni e chiarimenti sul preventivo che viene proposto, basta una telefonata o una email. Inoltre puoi facilmente confrontare le varie proposte e scegliere la soluzione migliore in base alle tue necessità.

6. Vieni costantemente tenuto aggiornato sullo stato di avanzamento della tua pratica

E' sufficiente una telefonata o una e-mail per essere aggiornati ed informati sullo stato di avanzamento della propria pratica e per richiedere ogni tipo di chiarimento, senza perdite di tempo in spostamenti ed attese in agenzia.

Cerca la rata migliore per te!

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